房地產企業新設立的酒店公司需要交納營業稅嗎？房地產開發企業如何（hé）避稅

　　現（xiàn）在處於營改增時期，所以首先要看你的酒店在不在營改增試點的地區，假如在的話，那麽就不（bú）用考慮金銀酒店的營業稅的（de）問題了（le），因為可以以增值（zhí）稅進項（xiàng）稅抵扣，營改增的具體規定就你所在的（de）地區的規定（dìng）為準，我就不多說了;假如不在試點範圍的話，那就最好成立一個獨立公司經營酒店，分別（bié）核算房地產公司（sī）跟酒店稅收，也就是說不（bú）讓（ràng）公司直接經營。因為按照（zhào）營業（yè）稅規定，兼營酒店屬於兼營服務行業（yè），這樣就要交營（yíng）業稅跟增值稅，以（yǐ）固定資產入股的話要看你（nǐ）入股比例了，過大的（de）話就視為（wéi）兼營。

　　關於兼營行（háng）為的法律規定：如果納稅（shuì）人的應稅行為為兼（jiān）營非應稅勞務，則應分別核算貨物或應稅勞務（wù）和非應稅（shuì）勞務的銷（xiāo）售額，分（fèn）別征收增值稅和營業稅，如果納稅人不分別核算或者不能準確核算的，其應征（zhēng）營業稅的勞務要與應征收增值稅的應稅行為一並征收增值稅。

　　我公司是房地產開（kāi）發企業，擬分立新設一家酒店管理公司（sī），並將公司旗下某一已開發完成的商業（yè）地產項（xiàng）目全部（bù）劃入新設的酒店公司，請問此行（háng）為（wéi）是否需要繳納（nà）營業稅?

　　《財政部、國家稅務總局關於股（gǔ）權轉讓有關營業稅問題的（de）通（tōng）知》(財稅（shuì）〔2002〕191號)以及《國家稅務總局關於轉讓企業產權不征營業稅問題的（de）批複》(國（guó）稅函〔2002〕165號)有關規定（dìng），對企業在分立過程中所產生的資產轉移不征收（shōu）營業稅。

一、利用台作開發方式合理避稅

　　利用此方法（fǎ）可以通過經營（yíng）收入利息收入（rù）以及分紅收入在收入性質上可以相互轉化（huà），企業（yè）可以根據實際需要（yào）選擇恰當的經營方（fāng）式以減輕稅收負擔。

　　例（lì）：甲公司擬投入資金200萬與乙公（gōng）司合作開發一個商（shāng）住樓項目。甲公司可采（cǎi）取以下幾種方（fāng）法與乙公司合作;

　　1甲公司出資200萬與乙合作開發（fā）該商（shāng）住樓，

　　2甲公司可通過銀行把200萬元出借給（gěi）乙公司（sī）參與該（gāi）商（shāng）住樓開發

　　3甲公司可以采取投（tóu）資入股方式參與該商住樓開發

　　籌劃分（fèn）析（xī）;現假定甲公（gōng）司1年（nián）後中途退出該商住樓開發項目，經與乙公司協商分得現金40萬元。

　　方案一：合作開發

　　甲公司與乙公司合作開發該商住樓，1年後所得為40萬（wàn）元，收入按稅法規定（dìng）作為項目收入分利，由於甲公司出（chū）資金其收（shōu）入不分（fèn）攤任何成本。在公司分（fèn）得40萬時，相（xiàng）當於（yú）公司將合作（zuò）開（kāi）發的商住樓中屬於自己的部分轉（zhuǎn）讓給了乙公司，轉讓價格240萬元，轉（zhuǎn）讓收入需繳納不動產銷售的營業稅及附加（jiā）費、土地增值稅、印花稅（shuì）、所得稅後方為所得。

　　方案二;出借資金

　　假如甲公司通過銀行（háng）將200萬元借（jiè）給乙公司，利率為5%，1年後（hòu）甲公司同樣（yàng）收回40萬（wàn）元，其作為利（lì）息收入應繳金（jīn）融業（yè）營業稅及附加、所得（dé）稅（shuì）後方為所得。

　　方案三;投資入股，商務樓完（wán）工銷售後分回（huí）股利。

　　由於甲、乙兩個公司稅率相同，公司40萬元稅後利潤（rùn）不需補稅即甲公司所獲經濟利益為40萬元。

　　籌劃（huá）結果;

　　從上麵的比（bǐ）較可以看出這三種方案單從節稅角（jiǎo）度（dù）看，第三種方案為最佳。即甲公司將200萬作為投資入股（gǔ），分（fèn）回的40萬稅後利潤不需（xū）要補稅，成為甲公司（sī）實際獲得（dé）的經濟利益。

二、利用股權轉讓方式（shì）合理避稅

　　例;某房地產開發公司（sī），在一（yī）海邊城市開發一幢五星級（jí）酒樓，出售給（gěi）一外國投資者，開發成（chéng）本（běn）18億元售價28億元，按規定此項業務應納（nà）營業（yè）稅（shuì）、城（chéng）市維護建（jiàn）設稅、教育費附加、印花稅（shuì）、土地（dì）增值稅約1.77億（yì）元（yuán）(計算過程略)

　　籌劃分析;

　　該房（fáng）地產開發公（gōng）司可以先投資成立一子公司（sī）“某某大（dà）酒店”，酒店固定資產建成後，再將大酒店股權全部轉讓給外國投資者，則可免除上述（shù）稅款（kuǎn），具體的操作（zuò）過程如下：

　　第一（yī）步;聯合其（qí）他股東共（gòng）同出資，設（shè）立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店擁有法人資格獨立核算。

　　第二部;某某大酒店進行固定資產（chǎn）建設，相關建設資金由房產（chǎn）開發公司提供，並（bìng）作應付款項處理

　　第三部;固定資產建成後，房產（chǎn）公（gōng）司將擁有大（dà）酒店的股（gǔ）權（quán）全部轉讓給外國投（tóu）資（zī）者，房產公司收回股權轉讓價款及大酒店（diàn）所有債權。

　　籌劃結果;

　　經過上述一番籌劃，雖然股權轉讓收益需要繳（jiǎo）納企業所得稅，但（dàn）這部分所得（dé）稅（shuì）是房產開發收益本（běn）來就需要繳納的，但股權轉讓（ràng）業（yè）務不繳（jiǎo）納營業稅、城（chéng）建稅、教育費附加和土地增值稅，從而少納了不動產轉讓過程的巨額稅款。

三、利用簽訂合（hé）同裝修費的合理避稅

　　例：某開發（fā）公司為了促銷，優惠（huì）客戶贈（zèng）送客（kè）戶裝修費，有一套高級（jí）住宅1平方米（mǐ）1萬元，麵積為100平方。價款為100萬元，開（kāi）發商在與客戶簽訂的合同中規定有10萬元是（shì）贈送給客戶的這10萬元裝修費如何避稅。

　　籌劃分析：

　　按規（guī）定10萬元要進入宣傳（chuán）費的，如果這筆費用在該企業（yè）全部銷售收入納稅範圍內，則當年可以在企業所得稅（shuì）前列支。如（rú）果合（hé）同中規定這套住宅是（shì）向客戶交付已經（jīng）裝修完畢的住宅，合同中不去強調指（zhǐ）出有10萬元裝修費（fèi）用，這時10萬元的裝修費就可以計入成本，並允許稅前扣除。

　　籌劃結（jié）果;

　　經過這樣的籌劃，10萬元的（de）裝修費就成了稅前可（kě）扣（kòu）除（chú）項目，這筆（bǐ）裝修費被輕鬆消化掉。

　　通過避稅籌（chóu）劃對各種備（bèi）選的經營方式納（nà）稅方案進（jìn）行擇（zé）優盡管在主觀上是為了減輕自身的稅收（shōu）負擔，但在客觀上都是在國家稅收經濟杠杆（gǎn）作用下（xià）逐步走向優化產業結構和合理配置資源的道理，體現了（le）國家的產業政策，從而更好地更快地（dì）發揮（huī）國家的稅收（shōu）宏觀調控職能。