土地增值稅清算的難點

　　地方（fāng）稅（shuì）務機關可參照當（dāng）地（dì）建設工程（chéng）造價管理部（bù）門公布的建安造（zào）價定額資料（liào），結合房屋結構（gòu）、用途（tú）、區位等因素，核（hé）定上述（shù）四項開發成本的單位麵積金額標準，並據以計算扣除。具（jù）體核定方法由省稅務機（jī）關確定（dìng）。”前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費（fèi）、開發間接費，實務中一般（bān）被簡稱（chēng）為“四項成本”。

　　上述文（wén）件賦予各省（shěng）稅務局對“四項成本”不實以“核定”的權力，並將核定方法（fǎ）下放至各省稅務（wù）機關確定。但何（hé）為“四項成本”不實呢?例如北京地（dì）稅局製定了四（sì）項（xiàng）開發成本的造（zào）價扣除標（biāo）準[69](即《分類房（fáng）產單位（wèi）麵（miàn）積四項成本核定表》)，向社會公布（bù）。當房地產開發企業土地增值稅清算時申（shēn）報的（de）四項成（chéng）本扣除額明顯高於該分類（lèi）房產（chǎn）單位麵積四項成本扣除金額標準，又無正當理（lǐ）由的，則依據公布的造價標準扣除。“明顯高於”實務中如何來把握呢?“合理理由”如何來把握?

　　北京地（dì）稅局（jú）是否有權力基於四項成本金（jīn）額超標（biāo）又無理（lǐ）由，就認定四項成本（běn）不實而啟動（dòng）核定征收?除北京外，大連[70]、福州（zhōu）[71]、青島[72]、成都（dōu）[73]等多地均出台類似的四項成本不實核（hé）定征收的規定。國家稅務總局是否有權力授予基層局核（hé）定四項成本的權（quán）力?四項成本不實的（de）認定應遵循何種（zhǒng）標準和程序?

　　情形（xíng）一、全額開具商品房銷售發#票 案例1 某房地產有限公司銷售給甲公司一（yī）棟商用辦公樓，合同總金額1200萬元(不含稅)，發#票開具不含稅金額也是1200萬元，但甲公司尚有100萬（wàn）元的購房款一直未支付。那麽（me）在進行土地（dì）增值稅清算時，該房地產公司收（shōu）入額應按多少確認? 根據《國家稅務總局關於（yú）土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅（shuì）函〔2010〕220號)規定： 土地增值稅清算時（shí），已全額開具商品房銷售發#票的（de），按照發#票所載金額確認收入。 該房地產公司（sī）銷售的商品房雖（suī）然未（wèi）全額收到購房款，但因按全（quán）額開具了商（shāng）品房發（fā）#票，因此應按照不含稅價格1200萬元（yuán）確認土（tǔ）地增值稅收（shōu）入。

　　情形二、未開具發#票或未全額開具發#票 案例2 某房地產有限公司銷售了兩套商品房，甲套商品房（fáng）合同金額200萬元(不含稅)，由於客戶隻交了首付款30%，因此發#票也隻開（kāi）了60萬元;乙套商品房合同（tóng）金額150萬元(不含（hán）稅)，客戶同樣隻交了首付款30%，但該房（fáng）地產公司尚未開具發#票。那麽在進行土地增值稅清算時，針對甲、乙兩套商品房收入額應按多少確認（rèn）? 根據 《國家稅務總局關於土地增值（zhí）稅（shuì）清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)規定： 未開具發#票或（huò）未全額開具發#票的，以交易雙方簽訂的（de）銷售合同所（suǒ）載的售房金額及其他收益確認收入。 因此，該房地產有限公司銷售的甲（jiǎ）乙（yǐ）兩套商品房，合同總金額合計（jì）350萬元(不含稅)，雖然客戶隻交了首付款，房地產公司僅開具了部分（fèn）發#票（piào），但在進行土地增值稅清算時，按上述規（guī）定，則應按（àn）照合同約定的總金額350萬元(不含稅)確（què）認（rèn）為土地增（zēng）值稅（shuì）收入。

　　情形三、銷售合同麵積與實際測量（liàng）麵積不一致 案例3 某房地產開發有（yǒu）限公司與客戶（hù）簽訂商品房銷售合同，銷售合同所載商品房麵積（jī）為120平方米，房屋達到交付條件後，經有關部門實際測量後（hòu）發現麵積為126平方米，針對該問題經（jīng）與客戶協商後，客戶補繳了6萬元(不含稅)的購房（fáng）款。那麽，針對客戶補繳的6萬元（yuán）(不含稅)購房款在（zài）土地增值稅清算時收入額如何確認? 根據 《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)規定： 銷售合同所（suǒ）載商品房麵積與有關部門（mén）實際測量麵積（jī）不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整（zhěng）。 因此，該房地產開發有限公（gōng）司收到的客戶補繳的6萬元（yuán）(不含稅)購（gòu）房款，在（zài）土地增值稅清算時應予以調整。