國有劃撥土地升值是否能算企業利潤(國有劃撥土地收回)

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國有劃撥土（tǔ）地升（shēng）值是否（fǒu）能（néng）算企業利潤？

劃撥土地使用權可依法進行抵押（yā）、出租，但與出讓土地使用權相比，國家對劃撥土（tǔ）地使用權進入二三級市場有較（jiào）嚴格的限製，而且禁止利用劃撥土地使用權進行經營活（huó）動。究其根源，主要是因為劃撥土地使用權為無償取得的（de），國家權益未能顯現出來。若將劃撥土地（dì）使用權價格加（jiā）上出讓金，則（zé）應等於出讓土地使用權價格。在此理論基礎上，可采用以下幾種方法計算劃撥土地使用權價（jià）格：

1、成（chéng）本法。在用成本法計（jì）算出（chū）讓土地價格時，土地價格為土地成本價格與土地增（zēng）值收益之和。其中，土地增值收益源於"增值地（dì）租"，應歸國家所有，相當於出讓金部分。土地成本價格為土地使用者在取得土地（dì）使用權（quán）時支（zhī）付的平均成本。因此，劃撥土地使用權價格應為土（tǔ）地成本價格，包括土地取得費、土（tǔ）地開發費、有關稅費、利息和利潤。

2、收益還原（yuán）法。收益還原法是在估算土（tǔ）地未（wèi）來每（měi）年預期收益的基礎上，以一定的還原利率，折算為評估期日收益總和的一種方法。目前（qián）《城鎮土（tǔ）地估價（jià）規程》對如何計算土地（dì）純收益的計（jì）算方法尚無明確規定。因此，可以通（tōng）過調查與待估宗地屬於同一（yī）區域的國有企業租賃和租金水平來間接（jiē）計算。國有土地（dì）租賃水平由土地（dì）出讓金水平來規定，是國家權益在（zài）土地收益上的體現，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以（yǐ）得到劃撥土地的純收益。再經過區域因素、個別因素的比較修正，求得（dé）待估劃撥土（tǔ）地的純收益。最終劃撥土地使用權（quán）價格等於劃撥土地的純收益除以土地還原利率。

3、市場比較（jiào）法。可以預見，隨著企業對劃撥土地（dì）權益的（de）日益增強，劃撥（bō）土地使（shǐ）用權抵押、轉讓等行為的日益增多，劃撥土地交易（yì）案例也會逐（zhú）年增加。我們可以（yǐ）通過劃撥土（tǔ）地（dì）交易案例進行交易情況、日期、區域及個別因（yīn）素修（xiū）正得出待估劃（huá）撥土地使用權（quán）價（jià）格。

4、用出讓土地使用權扣減出讓金間接計算。目前，很多（duō）地方通常以評估地價的一定比例收取土地出讓金，出讓金比較固（gù）定。由公式出讓（ràng）土地使用權價格=劃撥土地（dì）使用權價格+土地使用（yòng）權（quán）出讓（ràng）金，可以得出：劃撥土地使用權價格=出讓土地（dì）使用權價格×(1-出讓金比例)

5、綜合法。也就是從多個方麵（miàn）綜合考慮劃撥土地使用權價格的（de）影響因（yīn）素，如當地的土（tǔ）地取得成本、本地收益（yì）情況、土地市場的健全和完善（shàn）程度、政（zhèng）府確定土地出讓金的收（shōu）取比（bǐ）例等。通過采（cǎi）取上述的四種評估方法進行測算，綜合分析（xī）後，剔（tī）除不適宜的測算方式，對合理測算結果進行（háng）算術平均或加權（quán）平均，求得劃撥土地使（shǐ）用權價（jià）格。

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