通過協議出讓的方式（shì）取（qǔ）得國有土地使用權如何繳納契稅？

　　契稅是土地、房屋權屬轉（zhuǎn）移時向其承受者征收的一種稅收。現行的《中華人民共和（hé）國契稅暫（zàn）行條例》於1997年10月1日（rì）起施行。在中國境內（nèi）取得土地、房屋權屬的企業和個人，應當依法（fǎ）繳納契稅;

　　上述取得土地（dì）、房屋權屬（shǔ）包括下列方式：國有土（tǔ）地使用權出讓，土地使用權轉（zhuǎn）讓(包括出售、贈與和交換)，房屋買賣、贈與和交換;

　　以下列方式轉移土地房屋權屬的（de），視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征收契稅：以土地、房屋權屬作價投資（zī）、入股，以（yǐ）土地、房屋權屬（shǔ）抵償債務，以獲獎的方式承受土地（dì）、房屋權屬（shǔ），以（yǐ）預購方式或者預付集資建房款的方式承受土地、房屋（wū）權屬。契稅實行3%-5%的幅度（dù）比例稅率（lǜ）。

一、土地出讓底價組（zǔ）成

　　按照北京土地出讓的掛牌文件顯示，宗（zōng）地出讓的底價由政府土地出讓收益和土地開發建設補償費2部分組成。其中土（tǔ）地開發建設補償費（fèi）是固定費用，可以理解為之前征地過程（chéng）中已經發生的各類費用的總和，下麵還將具體介紹。而政府土地出（chū）讓收益是動態的，由地價評審委員會審核、市國土（tǔ）局局長辦公會審定（dìng）的，會綜合考慮區位因素、用地性質、開發強度、周邊市場等（děng）多個因素，另外須注（zhù）意的是，若地塊規劃有保障房，此部分不收取政府土地出讓收益，地下可出讓部分待設計方案經審批確定另行收（shōu）取;地下非經營性用途建築麵積免收，若含（hán）經（jīng）營性用途則需按照（zhào）一定比例收取;還有，若土地出讓後，經審定的規劃設（shè）計麵積超過出讓時的要求，還需補交超出部分（fèn）的政府土（tǔ）地出讓收益。

二、集體土地收儲

　　一級開發單位取得立項與規劃批準—召開（kāi）村民大（dà）會，雙方簽訂征地補償安（ān）置協議—協議（yì）內容（róng）公示—區縣國土局草擬農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案，經區縣人民政府審核同（tóng）意後，報市國土局審核—征地（dì）公告—征地結案—建設用地批準書，納入政府土地儲備。

三、土地出讓底價審定

　　由以上（shàng）可知，底價由2部分組成，一是土地開發（fā）建設補償費，即收儲成本;二是政府土地出讓收益。

　　1、收儲成本（běn）

　　①組成：前期費（fèi）用(方案編（biān）製費、釘樁費、評估費（fèi）及（jí）招標代理費等)、征地補償及相關稅費(土地補償、人員安置費、青苗補償、相關稅費及不可預見費)、收購（gòu）補償費、拆遷補（bǔ）償費及相關費用、市政基礎設施建設（shè）費（fèi）用、財務費（fèi）用、利潤或管理費（fèi）(一級開發（fā）部分)、兩稅兩費、其他費用(圍牆圍擋費等（děng）)、審計費、委托（tuō）入市交易服務費、地價評估費（fèi）;

　　②審定流程（chéng）：項目開發主（zhǔ）體自審—政府委托審計—市級部門（mén）聯合審核—竣工結算（suàn）(財政部門)。

　　2、政府土地出讓收（shōu）益

　　由於收儲成（chéng）本是固定費（fèi）用，則收益部分一旦確（què）定，則出（chū）讓底價則確定。

　　①審定（dìng）流（liú）程：委托評估，出局土地估價報（bào）告--地價評審辦公室（shì）初審（shěn）—地價評審委員會審核—市國土局局長（zhǎng）辦公會審定;

　　②各環節涉及部門

　　——市國（guó）土局委托（tuō）土地估價機構

　　——市國土局（jú）地價評審辦公室（shì）初審

　　——地價評審委員會由市國（guó）土局、市發改委、市財（cái）政局、市規委、市住建委組成

　　通過評審委員（yuán）會後，報經市（shì）國土局局長（zhǎng）辦公會審定，至此出讓底價形成。

四、部（bù）分相關文（wén）件

　　1、《關於（yú）印發土地儲備開發項目成本預審工作規則的通知》(京國土（tǔ）儲[2014]207號)

　　2、《關於印發北京市國有建設用地使用權出讓地價（jià）評審暫行規定的通知》(京國（guó）土用[2015]87號)

　　3、《北京（jīng）市（shì）國土資源（yuán）局關於征（zhēng）地及農轉用（yòng）管理等有關（guān）問題的通知》(京國土（tǔ）征〔2013〕649號)

　　首先，國土部門有個叫基準地（dì）價的東西，這個（gè）是主動公開的，一般在當（dāng）地國土部門網站可以看到。這個基準地價的最（zuì）低標準基本已經是高於土地（dì）儲備成本的，除了（le）某些特殊的三舊項目之類的。其次，國土（tǔ）部門收（shōu）儲了土地後出讓一般都會找評（píng）估公司評估，現在的評估都會備案，所以一般也不敢亂來，畢竟是（shì）要負法律責任的。評估後，國土部門會先行進行地塊出讓方案會審，通過後報同級政府會審嗎，通過後再放（fàng）網上進行公開出讓。

　　某公司通過協議出讓的方（fāng）式取得國有土地使用權，問其（qí）應納的契稅計稅價（jià）格中是否包（bāo）括市政（zhèng）建設配套費?

　　根據《財政部、國（guó）家稅務總局關於國（guó）有土地使用權出讓等有關契稅問題的通（tōng）知》(財稅〔2004〕134號)的規定，出讓國有（yǒu）土地使用權的，其契稅的計稅價格是承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。其中，以協議方式出讓的，其契稅的計稅價格（gé）為成交價格。包括土地出讓金、土地補償款（kuǎn）、安置補助費、市政建設配套等（děng）承受者應（yīng）支（zhī）付的貨幣、實物、無（wú）形（xíng）資產（chǎn）及（jí）其他經濟利益。

　　1、通常情況的土地使用權轉讓契（qì）稅計稅價格。實際工作中按照合同成交（jiāo）價、評估價（jià）、土地（dì）剩餘使（shǐ）用年限的攤餘基準地價（jià）孰高原則（zé）確定。

　　2、拍賣價格（gé）明顯偏低的土（tǔ）地使用權轉讓的計稅（shuì）價格。如（rú）法院拍賣債務人的土地使（shǐ）用權以及銀行處理到期債權抵押的土地使用權等情況（kuàng），由於強勢一方的介入，加之拍賣操作不夠規範，其（qí）拍賣價格通常大大低於正常的市（shì）場價格，大大低於基準地價。

　　在這種情況下，契稅的計（jì）稅依據就不能按照財稅[2004]134號國有土地使用（yòng）權（quán）“出讓”中“競價的‘一般’應確定為（wéi）競價成交價格”的規定進行處理，而應根據（jù）“成交價（jià）格明顯低於（yú）市場價格並且無正當理由的”，由（yóu）征收機關采用正常的市場價（jià）格、評估價格、土地剩餘使用年限的攤餘基準地價（jià）核定（dìng）征收。

　　3、沒（méi）有成交價格或成交價格明顯偏低而又沒有評估價格的土地使用權轉讓，其計稅價格應按不低於土地剩餘使用年限的攤餘基準地價計稅（shuì）。目前（qián），稅收征收機關尚沒有建立委托評估機製，不可能（néng）做到對每一筆具體業務進（jìn）行委托評估，況且委托評估的費用怎樣解決也（yě）沒有（yǒu）明確（què）規定，實行委托評估不現實。而土地使用權具（jù）有一定的使用年限，其（qí）價值隨使用年限的減少（shǎo）逐漸降低，在這種情況下應按所轉讓土地剩餘使用年限的攤餘基（jī）準地價計稅。

　　另外（wài），根據財（cái）稅[2004]134號文規定，出讓國有（yǒu）土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得（dé）該土（tǔ）地使用權而支付的全（quán）部（bù）經濟（jì）利益。以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地（dì）出讓金、市政建設配套費（fèi）以及各種補償費用（yòng）應包括在內。

　　擴展資（zī）料

　　以下幾種特殊情況，視同買賣房屋：

　　⑴以房產抵（dǐ）債或實物交換房（fáng）屋，應由產權承受人，按房屋現值繳納契稅。

　　⑵以房產作投資或股權轉讓（ràng），以自有房產作（zuò）股投入本人獨資經營的企業，免納契稅。

　　⑶買房拆料或翻建新房，應照章納稅（shuì）。

　　房屋贈與贈與方不納土地增值稅，但承受方（fāng）應納契稅。

　　房屋交換在契稅的計（jì）算中，注意過戶（hù）與否是一個關鍵點。

　　承受國有土地使用權支付的土（tǔ）地出讓金

　　對承受國有土地使用權（quán）所（suǒ）應支付的土地出讓金（jīn），要計征契稅。不得因減（jiǎn）免土地出讓金而減免契稅。