將地（dì）價計入房產原值的規定應,如何確定計入房產原值的地價

　　關於將（jiāng）地價計入房產原值的規定應如何理解?一種理解（jiě）是：容積率=地上房屋總建（jiàn）築麵積÷土地麵（miàn）積，當容積率大於0.5(如0.6)時，計入房（fáng）價原值（zhí）=土地價值×容積率0.6，當容（róng）積率小於0.5(如0.4)時，計入房價原值=土地價值×容積率0.4×2。另一種理解（jiě）是：當容積率（lǜ）大於0.5時，土地價值全額計入房價，小於0.5時（shí），計入房價原值=總房（fáng）屋建（jiàn）築麵積×2×土地價（jià）值。哪種理（lǐ）解正確?

　　《財政部、國家稅務總（zǒng）局關於安置（zhì）殘疾人就業單（dān）位（wèi）城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)規定，對（duì）按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地（dì）價，包括為（wéi）取得土地使用權支付的價款、開發土地（dì）發生的（de）成本費用等。宗（zōng）地容積率低於0.5的，按房產建（jiàn）築麵積的2倍計算土地麵積並據此確定（dìng）計入房產（chǎn）原值的地價。因此，如果上述單（dān）位的土地容（róng）積（jī）率為（wéi）0.6，那麽（me）應當將地價全（quán）部並入房產原值計算繳納房產稅。如果小於0.5，則應當按照雙倍建築（zhù）麵積的地價計（jì）入（rù）房產原值計算繳納房產（chǎn）稅。

　　2010年12月21日，財政知部國家稅務總局下發了（le）一個似（sì）乎和房產（chǎn）稅八竿子搭不上邊的文（wén）件《財（cái）政部、國家稅務總局關於安置殘（cán）疾人就業單位城鎮土（tǔ）地使用稅等政策的通知》財稅[2010]121號，就是這個文件對其後（hòu）的房產稅（shuì）影響極大。

　　該文關於將地（dì）價計入房產原值征收房道產稅問題明確如（rú）下：對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包（bāo）括（kuò）為取得土地使用權支（zhī）付的價款屬、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低於0.5的，按房產建築麵積的2倍計算（suàn）土地麵積並據此確（què）定計入房（fáng）產原值的地價。

　　1、土地本身需要按規定繳納土地使用稅，根據《企業會計（jì）準則》企業建房時需要將土地價值計入到固定（dìng）資產房屋建築（zhù）物中，房產稅的計稅依據中又包括了該部分（fèn）土地價值，是否存在重複計稅問題。

　　綜合起來該文件（jiàn）應當（dāng）這樣（yàng）理解：宗地容積率低於0.5的（de），按房產建築麵積的2倍計算土地麵積（jī）並據（jù）此（cǐ）確定計入房產原值的地價這種情況外，宗地容積率高於0.5的，一律（lǜ）按照地價（jià）全額計入房產原值計

　　2、征房產稅，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。

　　對按照房（fáng）產（chǎn）原值計稅的房產，在稅務（wù）處理上隻有一種方法（fǎ）：無論會計（jì）上如何核算，房產原值（zhí）均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開（kāi）發土地發生的成本費用等。宗（zōng）地容積率低於0.5的，按房產建築麵（miàn）積的2倍計算土地麵積。

　　3、據此確定計入房產原值的地價。　財稅文件的發布實施（shī），使（shǐ）得執行《企業會計準則》和執行《企（qǐ）業（yè）會計製度》的企業繳納的房產稅相同，杜絕了之前由（yóu）企業選（xuǎn）擇（zé）執行《企業會計準則》和《企業會計製（zhì）度》所做的房產稅籌劃。

　　目前仍存在沒有（yǒu）將土地價值按照規定（dìng）計入房產原值計征房產稅的公司應當及時與當地（dì）稅務機關協調解決計稅依據問題，避免涉稅風險。

擴展資料：

　　房產原值應該包括房屋不（bú）可分割的各種附屬設備或一般不單獨計（jì）算價值的配套設施。

　　1、主（zhǔ）要有：暖氣、衛（wèi）生（shēng）、通（tōng）風、照明、煤（méi）氣等設備;各種管線，如蒸氣、壓縮空氣和石油以及給（gěi）水排水等管（guǎn）道及電力（lì）、電訊、電纜導（dǎo）線;

　　2、電梯、升（shēng）降機、過（guò）道、曬台（tái）等。此外，還應（yīng）包括同房屋不（bú）可分割的室外扶梯、天橋、水箱、冷（lěng）暖氣設備、核心空調(不包括窗式空調)、下水道、消防設施、舞台以及電燈網、電話網等項。

　　3、屬於房屋（wū）附屬設（shè）備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等，應從（cóng）距離*近的探視（shì）井、氣門或（huò）三通管（guǎn）算起(不包括探視井本身);

　　4、屬於房屋的電燈網、照明線（xiàn）路，應從進線盒或從電纜聯接（jiē）管算起(包括進線盒或聯接管本身)或從磁管算起（qǐ）(包括磁管本身);

　　5、電燈網、電話網都是指房產不可分割的整套電燈線路、電話線路，不包括燈頭、燈罩、燈泡、電話機及企業平時零星添配以費（fèi）用列支的電燈線、電話線。

　　6、計算房產稅時，扣除比例是30%，即（jí）應（yīng）按房產（chǎn）原值的70%作為計稅依據，繳納（nà）1.2%的房產稅（shuì）。