土地增值稅征收管理（lǐ）辦法：進一步做好土地增值（zhí）稅征管工作的通知

　　《國家稅（shuì）務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187)第八條規定：“在土地增值稅清算時未轉讓的房地產（chǎn），清算後銷（xiāo）售或有償轉讓的（de），納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算（suàn）時的單位（wèi）建築（zhù）麵積成本費用（yòng）乘以銷（xiāo）售（shòu）或轉讓麵積計算。”

　　因此，在國家稅務總局層麵，沒有（yǒu）看到可以將清算（suàn）後取得（dé）收入和發生的費用再與（yǔ）清算前的收入和扣（kòu）除項目合並，重新計算土地增值額的規定。

　　但是，大部分房地產企（qǐ）業滿足土地增（zēng）值稅清算條件時，在未取得全部的合（hé）法、有效的開發成本和（hé）費用、甚至（zhì）在公共配套設施尚（shàng）未完成的（de）情況下，就做了土地增值稅清算。這樣，導致房地產企業真實的成本並沒有作為土地增值稅扣除項目扣除，造成土（tǔ）地增值稅稅（shuì）負率偏高。鑒（jiàn）於這類情況普遍存在，因此，部分省、市（shì）出台了“二次（cì）清算”的稅收政（zhèng）策文件：

　　1、《湖北省房地產開發（fā）企業土地增值稅清算管理辦法》(鄂地稅發[2008]207號)規定：“第二十（shí）五（wǔ）條納稅人在項目完成清算後繼續支（zhī）付並取（qǔ）得合法、有效憑證的成本和費用，主管稅務機關可根據實際情況重新調整扣除項目金額，但該調整應在項目全部銷售完畢後進行。”

　　2、《青島市地方稅務局房地產開發（fā）項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》(青地稅發[2008]100號)規（guī）定：“第三十四條主管稅務（wù）機關出具土地增值稅清算稅款結論後，開發企業有下列情形之一的，需按規定向主管稅務機關進行申（shēn）報（bào），經主管稅務機關審核屬實的（de），補充和完善稅（shuì）務（wù）機關清算結論（lùn），並按規定辦理稅款繳納或退還手續（xù）：(一)已清算完畢（bì）的開（kāi）發項目又發（fā）生成本、費用的;(二)納稅（shuì）人取得清算（suàn）時尚未取得的扣除項目相關憑證的;(三)主管稅務機關認為（wéi）應調整清算結論的其他情況（kuàng）。”

　　3、《北京市地方稅務局關於（yú）土地增值稅清算管理若幹問（wèn）題的通知》(京地稅地[2007]325號)規定：“五、納稅（shuì）人在項目完成清算後繼續（xù）支付並取得合法有效憑（píng）證的成本和費用，主（zhǔ）管稅（shuì）務機關可根據實（shí）際情況重新調（diào）整扣除項目金額，但原則（zé）上應在項目全部銷（xiāo）售完畢時進（jìn）行（háng）調整（zhěng）。”

　　4、《重慶市地方（fāng）稅務局關於土地增值稅若幹（gàn）政策執行問題的公（gōng）告》(重慶市地方稅務局公告2014年第9號)規定：“清算時（shí）因未取得合（hé）法有效憑證，而未能認定的（de）成本項目(簡稱未定成本項目)，清算後取得合法有效憑證的，應分房產類型歸集“後續成本額”，可在計算當期清算後轉讓房產（chǎn）應納稅額時後續扣除，公式如下：

　　單位建築麵積（jī）成本費用額={清算認定（dìng）(或上期累計)“單位建築麵積成本費用額” +本期“後續成本額”｝÷清算可售建築麵積

　　清算後轉讓扣除額=單位建築麵積成本費用額×本期轉讓麵（miàn）積 本期轉讓房產有關稅金及（jí）附加

　　納稅人在清算申報時應對“未定成本項目”進行附（fù）加說明，主管稅務機關在清算審核時一並核實確認，否則相關成本不予以後續扣（kòu）除。”

　　5、南昌市地（dì）方（fāng）稅務局《土地增值（zhí）稅（shuì）征收管理辦法[試行]》(南昌市地方稅（shuì）務（wù）局公告2014年第3號)規定：“第四十一條 納稅人在項目（mù）完成清算後繼續支付並取得合法、有效（xiào）憑證的成本和費用，主管地稅機關可根據實際情況（kuàng）重新調整扣除（chú）項目金額，但該調整應在項目全（quán）部銷售完畢後進行。”

　　6、《大連市地方稅務局關於進一步明確土（tǔ）地增值（zhí）稅若（ruò）幹問題的通知》(大地稅函[2007]200號)規（guī）定：“一、關於土地增值稅清算問題 (五)在清算期間和清算（suàn）後取得的轉讓房地產收入、發（fā）生成本、費用處理。在（zài）土地增值稅清算期間，納稅（shuì）人於主管稅務機關出具《房地產開發項（xiàng）目土地增值稅清算結論通知書》前取得的轉讓房地產收入，仍應按規定預繳土地增值（zhí）稅。主管稅務機（jī）關出具《房地產開發項目土地增（zēng）值稅清算結論（lùn）通知書（shū）》後（hòu），納稅人取（qǔ）得的轉讓房地產收入（rù），按照國稅發[2006]187號文件第八條規定，於每月終了後10日內，向主管稅務機關申（shēn）報繳納土（tǔ）地增（zēng）值稅。主管稅務機關出具《房地（dì）產開發項目土地增值稅清算結論通知書》後，有下列情形之一的，經主管稅務機（jī）關核準，可於每年12月份調整清算結論：1.已清算（suàn）完畢的房地產開發（fā）項目又發生成本、費用的;2.納稅人取得清算時尚未取得的（de）扣（kòu）除項目（mù）相關憑證（zhèng）的;3.主管（guǎn）稅務機關認為可以（yǐ）調整（zhěng）清算結論的其他情況。”

各省、自治區、直轄市和（hé）計劃（huá）單列市地方稅務局:

　　近年來，不少地區采取措施加強土地增值稅征管工作，取（qǔ）得了一定成效，但從總體看，土地增值稅征收管理工作仍需進一步規範，特別是在土地增值稅清算工作、嚴格審核（hé）扣除項目、減少（shǎo）核定征收項目等方麵還需要（yào）進一步加（jiā）強管理。為進一步加強土（tǔ）地增值稅征收管理，經研究，現提出以下要求：

一、提高認識（shí），加強（qiáng）組織領導。

　　土地（dì）增值稅是房地產宏觀調控的（de）重要措施，做好土地增值稅征管和清算工作是貫徹依法治（zhì）稅要求（qiú）的重要體現，各地要充（chōng）分認識加強（qiáng）土地增值稅征管工作的意（yì）義，加強組織領導，按（àn）照深化征管改革的總體（tǐ）要求，全麵加（jiā）強土地增值稅征管。

　　各地方稅務局主要領導要高度重（chóng）視土地增（zēng）值稅工作，把此項工作列入議事日程和績效考核內容;分管（guǎn）局領導（dǎo）要親自抓（zhuā），把土地增值稅征管作為財產行（háng）為（wéi）稅征管的重點，切實抓緊抓好;分管處室要認真總結近年來土地增（zēng）值稅征管工作經驗，分析存在問題，提出本（běn）地區加強征管行之有效的辦法（fǎ）;主管稅務（wù）機關要加強（qiáng）房地產開發項目（mù）的全流程監管，形成動態監控機（jī）製，把預（yù）征、清（qīng）算和清算後管理的各項工作做紮實（shí）;房（fáng）地產稅收專（zhuān）業管理局要充分發揮專業化管（guǎn）理的優勢，通過相關稅種聯動、多稅種間信息比對（duì），強化土（tǔ）地增值稅監管，集中力量做好清算（suàn）工作。

二、深入（rù）工（gōng）作，著力抓好土地增值稅清算。

　　土地增（zēng）值稅征管是係統性工作，各環（huán）節（jiē）緊密聯係，預征是（shì）土地增值（zhí）稅工作的基礎，清算是落實土地增值稅功能的關鍵（jiàn），對房地產開發項目的全（quán）流程監管是夯實稅源的保障。2013年要著力抓好（hǎo）清算這一關鍵環節。一是要加強納稅服務和稅收宣傳，把清算的相關政策和規（guī）定宣傳好、解讀好，讓納稅人熟悉政策，在達到清算條件後能夠自行做好清算申報，使清算申報做到（dào）全覆蓋、無死角。二是要對近幾年積壓未清算的項目進行全麵清理，製定工作計劃，督促企業限期自行清算，對（duì）拒不清算的要嚴（yán）肅處理。三是要嚴格執行核定征收規定，不得擅自擴大核定征收的範圍，對不符合核（hé）定征收條件的，堅決不得核定征（zhēng）收，對符合條件、確需核定（dìng）的，要根據實際情況從嚴確（què）定核定征收率（lǜ），不（bú）搞一刀切。四是（shì）清算審核時要嚴格依照政策和規（guī）定執行，不得擅自擴大（dà）扣除項目範圍。

三、狠抓落實，強化督導檢查。

　　要把督導檢（jiǎn）查作為強化土地增值稅征管工作的抓（zhuā）手，狠抓落實，對照要求、認真部署、細化方案、層層督導，確保將加強土地增值稅征管工作的各項要求落到實處。稅務總局在已經對15個省市進（jìn）行（háng）督導（dǎo）的基礎（chǔ）上（shàng），2013年 7月起還將（jiāng）對遼寧、黑龍江、河北、天（tiān）津、四川、重慶等省市進行督（dū）導(工作（zuò）方案另行下發)。

　　請各地（dì）於8月底前將2013年土地增值稅征管（guǎn）工作情況、清算進度和下階段清算安排（pái）報送國家（jiā）稅務總（zǒng）局(財產行為稅司)。

　　特（tè）此通（tōng）知。

　　國家稅務總局

　　2013年（nián）6月（yuè）20日