北京房地產開發（fā）企業在小區內建造地（dì）下停車場所的成本如何（hé）處理？地下車（chē）庫怎樣計算土地增值稅

　　房地產開發企業在小區內建造地下停車場所（suǒ）的成（chéng）本（běn），能否作為公共配套設施進行公攤成本處理?

　　根據《國家稅務（wù）總局關於（yú）印發〈房（fáng）地產開發經營業務（wù）企業（yè）所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發〔2009〕31號（hào）)第十七條的（de）規定（dìng），地下停車場產權歸屬於業主的，可以（yǐ）作（zuò）為公共配套設施（shī）進行（háng）公攤成本處理。產權歸企業所有的，或者沒有明確產權關係的，應按照開發產品（pǐn）或者固定資產進行稅（shuì）務處理。

房地（dì）產開發企業開發的車位，其產權（quán）歸屬主要有三種（zhǒng）形式：

　　第一（yī）種形式，產權歸屬開發商。停車場在小區房屋銷（xiāo）售時未按公建麵（miàn）積公攤，停車（chē）場的房屋所有權(俗稱產權（quán）)應歸開發商（shāng）所有。開發商有權（quán）對業主出售，此時（shí）開發商與業主簽訂的車位使用權轉讓合同是合法有效的，應得（dé）到（dào）法律保護。

　　第（dì）二種形式，產權歸屬全（quán）體小區（qū）業主。如果開發商在銷售小（xiǎo）區房屋時（shí）已將（jiāng）地下停車場按公建麵積分攤給了全體小區業主（zhǔ），從法律上講，該停車場的產權應歸全體業主所有（yǒu），開發商無權與個別業主簽訂停車場車位使用權轉讓（ràng）協議，簽訂了的協議也應無效。如果（guǒ）小區業主需要購買該停（tíng）車位使用權的話，應同小區業主委員會或同（tóng）經業主委員會授權委（wěi）托的物業管理公司簽訂車位使用權轉讓協議，在這種情況下，隻有（yǒu）全體業主有權處分該地下停車場（chǎng）車位的使用權。

　　第三種形式，產權歸屬國家所有。產權既不歸屬開發商，也（yě）不歸屬小區業主。地下人防工程，包括為保障戰時人員與物資掩（yǎn）蔽、人民防空指揮、醫療救護等而單獨修建的地下防護建築，以及結（jié）合地麵建築修建（jiàn）的戰時可（kě）用於防空的地下（xià）室。對於開（kāi）發公司來說，人防工程的支出是一種義務，帶有強製性的特點（diǎn）。如果地下停車場是由人防工程改建（jiàn）的，盡管該（gāi）麵積（jī）未分攤給全體業主，開發商也無權出售。從目前的（de）實踐來看，由於防空工程的特殊性，無論是（shì）開發單位和業主都不可能擁有完全的所（suǒ）有權。

　　地下車庫的稅務（wù）處理，是房地產開發公司涉稅處理的難點，對此，作者將對房企地下車庫的六種情形的土地增值稅處理（lǐ）進行詳細介（jiè）紹（shào）。

自用地下（xià）車庫不涉及（jí）土地增（zēng）值（zhí）稅

　　自用的具（jù）有產（chǎn）權的地下車庫，其處理應同房（fáng）開企業自用開發產品相同，在自用時將開發產品地下車庫轉為固定資產，並（bìng）計提（tí）折舊。自用部分按財政部、國家稅務總局《關於具備房屋功能的地下建築征收房產稅（shuì）的通知》(財稅[2005]181號)的相關（guān）規定，對自用部分房產計（jì）征房產稅。城鎮土地使用稅方麵，同出租處理相同，單獨建造的地下車庫應按應征（zhēng）稅款的（de）50%申報城鎮土地使用稅（shuì）。不涉及土地增值稅。

　　開（kāi）發（fā）自用地下（xià）人防（fáng）設施，如作為倉庫，或作為物業（yè）用房等等，由於未發生產權轉移（yí），也不涉及申報繳納土地增值稅。

出租地下車位不需要（yào）繳納土地增（zēng）值稅

　　根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規定（dìng），土（tǔ）地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉讓國有土地（dì）使用權、地上的建築物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉讓應當以辦理相應產權為標誌，產權（quán）未發生轉移就不構成出售（shòu）或轉讓。隻出租地下車（chē）位的行為，因為沒有發生使用權的轉移，不需要（yào）繳納土地增值稅。

銷售地下車庫應繳納土地增值稅

　　房地產企業出售的地下停車位，以轉讓有限產權（quán）或永久使用權方式銷售建築物，視同銷售建築物（wù）。對其取得的銷售收入（rù）應繳土地增值稅（shuì）。對於房地產開發企業銷售車庫的行為，無論其將來在民事法律上如何處（chù）理（lǐ），在該行為（wéi）發生時，應當視為房地產開發企業在房價之外另立名目向購房者加收房款，應當征收土地增值稅。

　　凡房地產開發企業與購房人簽訂銷售（shòu）合同，約定將地下車庫所有權(使用權)轉讓給購房人的，取得的（de）收入（rù）視同（tóng）向購房人收取的價外費用（yòng），應按所（suǒ）購房屋的類型預征土地增值稅。

　　單獨辦理產權(所有權、使用權)轉移的車庫、儲（chǔ）藏間等輔房及停（tíng）車（chē）位、地下停車場所，按其他類型房產預征土地增值稅。

　　根據《土地增（zēng）值稅暫行條例》及其實施細則的規定，出售房屋所取得的收入減除取得土地使用權所支付（fù）的金額、開發（fā）的成本、費用及與轉讓（ràng）房地產有關的稅金後的餘額為計稅依據，按適用稅率計算繳納土地（dì）增值稅。

以盈利為目的（de）的地下車庫股權轉（zhuǎn）讓（ràng）征收土地增值稅

　　股權轉讓是股東間交易，被收購企業並不涉及房屋產權和土地使用權轉讓，單純的股權轉讓是不征收土地增值稅的。股東將持有（yǒu）的企業股權轉讓，企業土地、房屋權屬不發生轉移，不征收（shōu）土地增值（zhí）稅。而對於特殊的以轉讓房地產為盈利目的（de）的股權轉讓是應（yīng）征收土地增值稅的。

　　國家稅務總局《關於以轉讓股權名義轉讓房地產（chǎn）行為征收土（tǔ）地增值稅問題（tí）的批複》(國稅函[2000]687號)規定，鑒於深圳市能源（yuán）集團有限公司和深圳（zhèn）能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳（zhèn）能源(欽州)實業（yè）有限公司100%的股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建築物及附著物，經研究，對（duì）此應按（àn）土地增值稅（shuì）的規定（dìng）征（zhēng）稅。

　　《安徽省地方稅務局關（guān）於對股權轉讓（ràng）如（rú）何征收（shōu）土地增值稅問題（tí）的批複》(皖地（dì）稅政三字[1996]367號)規定，對投（tóu）資聯營一方由於經（jīng）營狀況等原因而（ér）中（zhōng）止聯營關係（xì），正常撤資的，其股權轉讓行為，暫不征（zhēng）收土地增值稅;對以轉讓（ràng）房地產為（wéi）盈利目的（de）的股權轉讓，應按規定征收土地增值（zhí）稅。

　　需要明（míng）確的是，土地增值稅的納稅人是以（yǐ）轉讓（ràng）股（gǔ）權名義轉讓房地產行為的股東，而不是（shì）擁有土地使用（yòng）權的被（bèi）收購企業。股權轉讓以轉讓房地產為盈利目的，征收土地增值稅。因（yīn）此，股權轉讓的目的是征不征收土地增（zēng）值稅的（de）關鍵。然（rán）而，如何判斷股權轉讓是否以轉讓房地產為盈利目，股東的轉讓股權比例如（rú）何（hé）確認。上述原則性規定難（nán）以參（cān）照，實務中也沒有具體的標準，以（yǐ）轉讓房地產為盈利目的股權轉讓征收土地增值稅的稅收政策有待細化和明確。

以地下車庫進行投資或聯營應繳納土地增值稅

　　財政部、國家稅務總局《關（guān）於土地增值（zhí）稅若幹（gàn）問題的通知》(財稅[2006]21號)規定，自2006年3月2日起，對於以土地(房地產)作價投資入股（gǔ）進行投資或聯營的，凡所投資、聯（lián）營的企業從事（shì）房地（dì）產開（kāi）發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財政部、國家稅務（wù）總局《關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]048號)第一條暫免征收土地增值稅的規定（dìng），應（yīng）按規定繳納土地增值稅（shuì）。

　　青島市地方稅務局《關於印發（fā）<房地產開發項目（mù）土地增值稅清算有關業務問題問答>的通知》(青地稅函[2009]47號)明確，在投資或聯營環節，已對土地使用（yòng）權投資確認收入，並對投資人按規定征收土地增值稅的，以征稅價格作為被投資企業取（qǔ）得（dé）土地（dì）使用權所支付的金額據（jù）以扣除。

　　《重慶市地方稅務局關於土地增值稅若幹問題的通知》(渝地稅發[2011]221號)規定，對以土地(房地產)作價入股進行投資的，凡所投資的企（qǐ）業從事房地產開發的，發生所有權轉移時應（yīng）視同銷售土地(房地產)，按規定（dìng）計算繳納土地增值（zhí）稅。

名租實售地下車庫應視同銷售繳納土地增值稅

　　《合同法（fǎ）》第二百一十四條規定：租賃（lìn）期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約（yuē）定的租（zū）賃期限自續訂之日起不得超過20年。也就是說，法律隻能保護車庫擁有20年的租賃使用權，超過20年的，法（fǎ）律不予保護。

　　名租賃實銷售車位，其實質是永久轉讓車位使用權，即通常所說的銷售地下車位(庫)。房地產企業將地（dì）下車位(庫)租（zū）賃給客戶，與客戶簽訂租賃協議，協議規定客戶預付租金，使用車位(庫)20年(或20年以上)後，車位(庫)歸客（kè）戶所有。這種業務名義上雖是租賃，但其性質與銷售已無實質（zhì）區別。因此，這種租賃應（yīng）開銷售不（bú）動產發票，按銷售不（bú）動產繳納土地增值稅。

　　土地增值稅是指轉讓國有土地使（shǐ）用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的（de）單位和個人，以轉讓所取得的收入包括（kuò）貨幣收入、實物收入和其他（tā）收入減除法定（dìng）扣除項目金額後的增值額（é）為計稅依（yī）據向（xiàng）國家繳納的（de）一種稅賦，不包（bāo）括以繼承（chéng）、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉（zhuǎn）讓國有（yǒu）土（tǔ）地使用權及（jí）地上建築物和（hé）其他附著物產權、並取得收入的單位和個人。課稅（shuì）對象是指（zhǐ）有償轉讓國有土（tǔ）地使用權及地上（shàng）建築物和其他附著物產權所（suǒ）取（qǔ）得（dé）的增值額。

　　土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的（de）房地產（chǎn）開發成本、費用等支出後的餘額。土地增值稅實行四級超率累進稅率（lǜ）。土地增值（zhí）稅實際上（shàng）就是反房地產暴（bào）利稅，是指房地產經營企（qǐ）業等單位（wèi）和個人，有償轉讓國有（yǒu）土地使用權（quán）以及在房屋銷售過程中獲得的（de）收入，扣除開（kāi）發成本等支出（chū）後的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種（zhǒng）稅費。

　　當（dāng）前（qián）中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對（duì）土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大於20%未超過（guò）50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的（de）稅率進行（háng）征稅。據專家測算，房（fáng）地產項目毛利率隻要達到34.63%以（yǐ）上（shàng），都需繳納（nà）土地增值稅。