房（fáng）地產開發企業土地增值稅清算涉及企業所得稅退稅計算過程說明

　　根據《國家稅務總局關於（yú）房地產開發企業注（zhù）銷前有關企業所得（dé）稅處理問題的公告》(國家稅務總局公告2010年第29號)規定：“一、房地產開發企業(以下簡（jiǎn）稱企業)按規定對（duì）開發項目進行土地增值稅清（qīng）算後，在向稅務機關申請辦理注銷稅務登記時，如注銷當年匯算清繳出現虧損，應按照以下方法計算出其在注銷（xiāo）前項（xiàng）目（mù）開發各年度多繳的企業所（suǒ）得稅稅款，並申請退（tuì）稅：

　　(一)企業整個項目繳納的土地增值稅總額，應按照項目開發各年度實現（xiàn）的項目銷售收（shōu）入占（zhàn）整個（gè）項目銷售收入總額的比例，在項目（mù）開發各年度進行分攤，具體按（àn）以下公式計算： 各年度應分攤的土（tǔ）地增值稅=土地增值稅總額×(項目年度（dù）銷售收入÷整（zhěng）個項目銷售收入總額) 本公告所稱（chēng）銷售收入包（bāo）括視同銷售房地產的收入，但不包括企業銷售的增值額未超過扣除（chú）項目金額20%的普通標準住宅的（de）銷售收入。

　　(二)項目開發各（gè）年（nián）度應分攤的土（tǔ）地增值稅減去該年度已經稅前扣除的土地增值稅後，餘額屬於當年應補（bǔ）充扣除的土地增值稅;企業應調整當（dāng）年度的應納稅所得額，並按規定計算當年度應退的（de）企（qǐ）業所得稅稅（shuì）款;當年（nián）度已繳納的（de）企業所得稅稅款不足退稅的，應作為虧損向以後年度（dù）結轉，並調整以後年度的應納稅所得額。

　　(三)企業對項目進行（háng）土地增（zēng）值稅清算的當（dāng）年，由於按照上述方法進行土地增值稅分攤調整後（hòu），導致當（dāng）年度應納稅所得額出現正數的，應按規定計算繳納企業所得稅。

　　(四)企業按上述方法計算的累計退稅額，不得超過（guò）其在項目（mù）開（kāi）發各年度累計實際繳納（nà）的企業所得稅。 　　二、企業在申請退稅時，應向主（zhǔ）管稅（shuì）務機關提供書麵材料證明應退企業所得稅款的計算過程，包（bāo）括企業整（zhěng）個項目繳納的土地增值稅總額（é）、整個項目銷售收入總額（é）、項目年度銷售收入、各年度應分（fèn）攤的土地增值稅和（hé）已經稅前扣除的土地（dì）增值稅、各年度的適用稅率等（děng）。” …… 四、本公告自2010年1月1日起施行。