土地增值稅可扣（kòu）除稅金

土地增值（zhí）稅征稅範（fàn）圍

　　1.國有土地使用權、地上（shàng）建築（zhù）及其附著物轉讓行為

　　2.國有土地使（shǐ）用權、地上（shàng）建築及其附著物使用行為（wéi）

　　3.對轉讓房地產行為征（zhēng）稅

　　土地（dì）增值稅實行的是四（sì）級超率累進稅率，即以納稅對象數額的相對率為累進依據（jù），按超累方式計算應納（nà）稅額的稅率。采用（yòng）超率累進稅率，需要確定幾項因素：

　　一是納（nà）稅對象數額的相對率，土地增值（zhí）稅的增值額與扣除項目（mù）金（jīn）額的比即為相對率（lǜ）。

　　二是把納稅對象的相對率從低到高劃分為若幹個級次。土地增值稅按增值額與扣除項目（mù）金額的（de）比率從低到高劃分為四（sì）個級次，即：增（zēng）值額未超過扣除項目金（jīn）額50%的部分（fèn）;增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分;增值（zhí）額超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分;增值額（é）超過（guò）扣除項目金額200%的部（bù）分。三是按各級次分別規定不同的稅率。土地增（zēng）值稅的稅率是30%，40%、50%、60%。

　　三（sān）土（tǔ）地增值額計（jì）稅依據和應納稅額計算以（yǐ）及減（jiǎn）免

　　1. 計稅依（yī）據： 土地增值額=轉讓房地產所（suǒ）取得的收入一扣除（chú）項目金額

　　2.土地增值稅的計算：

　　應納稅額=∑(每（měi）級距的土地增值（zhí）額×適用稅率)

土地增值稅的減免

　　有下列情形之一的，免征土地增值稅：

　　(1).納稅人建（jiàn）造普通標準住宅出售（shòu），增（zēng）值額未超過扣除項（xiàng）目（mù）金額20%的;

　　(2).因國家（jiā）建設需要依法征用、收回的房地產。

　　(3).個人因工作調動或改善居住條件而朝讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或（huò）五年（nián）以上的（de），免予征收土地增值稅;居住滿三（sān）年未滿五（wǔ）年的，減半征收土地增值稅（shuì）。居住未滿三年（nián）的，按規定計征土地增值（zhí）稅。

　　(4).對居民個人擁有的普通住（zhù）宅（zhái），在其轉讓時暫免征收土地增值稅。

　　(5).1994年1月1日以前已簽訂的房地產轉讓合（hé）同，不論其房地產在何（hé）時（shí）轉讓，均免征土地增（zēng）值稅。

　　1994年1月（yuè）1日以前已簽訂房產開發合同或已立項，並已（yǐ）按規定投入資金進行（háng）開（kāi）發，其在1994年（nián）1月1日（rì）以後五（wǔ）年內首次轉讓房地產的，免征土地增值稅。

　　對於個別由政府審批同意（yì），進（jìn）行成片開發、周期較長的房地產項目，其房地產在上述規（guī）定五年免稅期以後（hòu）首次轉讓的，經所在地（dì）財政、稅務部門審核，並報財政部、國家稅務總局核準，可以（yǐ）適當（dāng）延長免稅期（qī）限。

　　(6).轉讓國有（yǒu）土地使用權、地上的建（jiàn）築物及其附著物並取得（dé）收入，是指（zhǐ）以（yǐ）出售或者其他方式（shì）有償轉讓房地產的行為。不包（bāo）括以繼承、贈與方式無償轉讓房（fáng）地產的（de）行為。

　　(7).對於以房地產（chǎn）進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營（yíng）條件，將房地產（chǎn）轉讓到所投資、聯營的企業中（zhōng）時，暫免征（zhēng）收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地（dì）產再（zài）轉讓的，應征收土地增值稅。

　　對於一方出地，一（yī）方出資金，雙方合作建房，建成後按比（bǐ）例分房自用的，暫免征收土地增（zēng）值稅;

　　建成後轉讓的，應征收土地增值稅。

　　在企業兼並中，對被兼並（bìng）企（qǐ）業將房地產轉讓到兼並企業中的，暫免征（zhēng）收土（tǔ）地增值（zhí）稅。

　　(8).對個（gè）人之（zhī）間互換自（zì）有居住用房地產（chǎn）的，經當地稅務機關核實，可以（yǐ）免征土（tǔ）地增值稅。