土（tǔ）地增值稅計算方法（fǎ）

　　納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、並（bìng）取得收入的單（dān）位和（hé）個（gè）人。征稅對象是指有（yǒu）償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權（quán）所（suǒ）取得的增值額。

　　土地價格增值額（é）是指轉讓房地產取（qǔ）得的收入減（jiǎn）除規（guī）定的房地產開發成本（běn）、費用等支出後的餘額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅（shuì），是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用（yòng）權以及在房（fáng）屋銷售過程中獲得的（de）收入，扣除開發成本等支出後的（de）增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當前中國的土（tǔ）地（dì）增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額（é）大於20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則（zé）要按60%的稅率進行征稅。據專家測算，房地產項（xiàng）目毛利率隻要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

　　計算（suàn）土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率

　　1、公式（shì）中的“增（zēng）值額”為納稅人（rén）轉讓房地產所取得的收入減除扣除項（xiàng）目（mù）金額後的（de）餘額。

　　納稅人轉讓房（fáng）地產所取得的收入，包（bāo）括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除（chú）項目：

　　(1)取得土地使（shǐ）用權所支（zhī）付（fù）的金（jīn）額（é）;

　　(2)開發土地的成本、費用;

　　(3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的（de）評估價格;

　　(4)與轉讓（ràng）房地產有關的稅金;

　　(5)財政部規定的其他扣除項目。

　　2、土（tǔ）地增值稅實行四級超（chāo）率累進稅率：

　　增（zēng）值額未超過（guò）扣除項目金額50%的部分，稅率（lǜ）為30%。

　　增（zēng）值額（é）超過扣除項（xiàng）目金（jīn）額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

　　增值額（é）超過扣除（chú）項目金額100%、未超過扣除項目金額（é）200%的部分，稅率為（wéi）50%。

　　增值（zhí）額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

　　上麵所列四級超率累進（jìn）稅率（lǜ），每級“增值額未（wèi）超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。

　　納稅人（rén）計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：

　　計算土地增值稅（shuì）稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘（chéng）以速算扣除係數的簡便方（fāng）法計算，具體公式如下：

　　(一)增值額未超過扣除項目金（jīn）額（é）50%

　　土地增值稅（shuì）稅（shuì）額=增（zēng）值額（é）×30%

　　(二)增值額超（chāo）過扣除項目金額（é）50%，未超過100%的土地增值（zhí）稅稅額=增值額×40%-扣（kòu）除項目金額×5%

　　(三)增值額超（chāo）過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅（shuì）稅（shuì）額=增值（zhí）額×50%-扣除項目金額×15%

　　(四)增值額超過扣除項目金額200%

　　土地增值稅稅（shuì）額=增值額（é）×60%-扣除項目金額×35%

　　公式中（zhōng）的5%，15%，35%為速算扣除係數。

　　例：某房地產開發公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬（wàn）元（yuán）。開發該寫字樓有關支出為：支付地（dì）價款及各種費用1000萬元;房地產開發（fā）成本3000萬元;

　　財務費用中的利息支（zhī）出為500萬元(可按轉讓項目計算分攤並提供金融機構證明)，但其（qí）中有50萬元屬加罰的利息;轉讓環節繳納的有關稅費共計（jì）為555萬元;該單位所在地（dì）政府規定的其他房地產開發費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產開發公司應納的土地增值稅。

　　答：(1)取得土地使用權支付的地價款及有關（guān）費用為1000萬元（yuán）

　　(2)房地產開發成本為3000萬元

　　(3)房地產（chǎn）開發（fā）費用=500-50+(1000+3000)×5%=650(萬元)

　　(4)允許扣（kòu）除的稅費為555萬元

　　(5)從事房地產開發（fā）的納稅人加（jiā）計扣除20%

　　允許扣除額=(1000+3000)×20%=800(萬元)

　　(6)允許扣除的（de）項目（mù）金額合計（jì）=1000+3000+650+555+800=6005(萬元)

　　(7)增（zēng）值額=10000-6005=3995(萬元)

　　(8)增值率=3995÷6005×100%=66.53%

　　(9)應納稅額=3395×40%-6005×5%=1297.75(萬元)

一、土地增值稅的概（gài）念

　　土地增值（zhí）稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及（jí）其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取（qǔ）得的收入（rù）包括貨幣（bì）收入、實物收入和（hé）其他收入為計（jì）稅依據向國家繳納的一（yī）種（zhǒng）稅賦，不（bú）包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行（háng）為。納稅人為轉讓國有土地使（shǐ）用權及（jí）地上建築物和其他附著物產權、並取得收入（rù）的單位和個人。課稅（shuì）對象是（shì）指有償轉讓國有（yǒu）土地使用權及地上建築物和其他附著物（wù）產權所取得的增值額。土地（dì）價格增值額（é）是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房（fáng）地產開發成本、費用等支出後的餘額。土（tǔ）地增值稅實行四級超額（é）累進稅率。

二、土地增值稅的稅率

　　土地增值稅是以轉讓（ràng）房（fáng）地產取得的收入，減除法定扣除項目金額後（hòu）的增值額（é）作為計稅依據，並按照四級超率累進（jìn）稅率進行征收。

三、土地增值稅（shuì）計算（suàn）方法

　　計算土地增值稅的公式為：應納（nà）土地增值稅=增值額×稅率

　　1、公式中的“增值額”為納稅（shuì）人（rén）轉讓房地（dì）產所取得的（de）收入減除扣（kòu）除項目金額後的餘額（é）。

　　納稅人轉讓房地產所（suǒ）取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　計算增（zēng）值額的扣除項目：

　　(1)取得（dé）土地使用權所支付的（de）金額;

　　(2)開（kāi）發土地的成本（běn）、費用;

　　(3)新（xīn）建（jiàn）房及配（pèi）套設施的成（chéng）本、費用，或者舊房及建築物的評估價格;

　　(4)與轉讓房地（dì）產有（yǒu）關的（de）稅金;

　　(5)財政部規定的其他扣除項目。

　　2、土地增值稅實行四級超率累進稅（shuì）率：

　　增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅（shuì）率為30%。

　　增值額超過扣除項目（mù）金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率（lǜ）為40%。

　　增值額（é）超過扣除項目金額100%、未超（chāo）過扣除項目金額200%的部分，稅率（lǜ）為50%。

　　增值額超過扣除項目金額200%的（de）部分（fèn），稅率為60%。

　　上麵所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額（é）”的比例，均包括本比例數。

　　納稅人計算土地增值稅時，也可用（yòng）下列簡便算法（fǎ）：

　　計（jì）算土地增值稅稅額，可按增（zēng）值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除係數（shù）的簡便方法計算，具體公式如下：

　　(一)增（zēng）值額未超過扣除項目金額50%

　　土地增值稅稅額=增值額（é）×30%

　　(二)增（zēng）值額超過扣除項目金額50%，未（wèi）超過100%的土地（dì）增值稅稅額=增值（zhí）額×40%-扣除（chú）項目金額（é）×5%

　　(三（sān）)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅（shuì）額=增值額×50%-扣除項（xiàng）目金額×15%

　　(四)增（zēng）值額超過扣除項（xiàng）目金額200%

　　土地增值稅稅額=增值額（é）×60%-扣除項目金（jīn）額×35%

　　公（gōng）式中的5%，15%，35%為速算扣除係（xì）數。

擴展資料：

　　一、土（tǔ）地增值稅具（jù）有以下四個（gè）特點：

　　(1)以轉讓房地產的（de）增值額為計稅依據。

　　土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其（qí）相關的成本、費用、稅（shuì）金（jīn）及（jí）其他項目（mù）金額後的餘額，與增值稅的（de）增值額有所不同。

　　(2)征稅麵比較廣。

　　凡在我（wǒ）國境內轉讓房地產並取得（dé）收入的單位和個人，除（chú）稅法規（guī）定免稅（shuì）的外，均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅。換言之，凡發生應稅行為的單（dān）位（wèi）和個人，不論其經濟性質，也（yě）不分內、外資企業或中、外籍人員，無論專營或兼營（yíng）房地產業務，均有繳納增值（zhí）稅的義務。

　　(3)實行超（chāo）率累進稅率。

　　土地（dì）增值稅的（de）稅率是（shì）以轉讓房地產增值率的高低為依據來（lái）確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅;增值率低的，稅（shuì）率低，少納稅。

　　(4)實行按次征收。

　　土（tǔ）地增值稅在房地產發生轉讓的環節，實（shí）行按次（cì）征收（shōu），每發生一次（cì）轉讓行為，就應根據每（měi）次取得（dé）的增值額征一次稅。

　　二、土地（dì）增值稅的開征（zhēng），具有極其重要的作用：

　　(1)有利於增強國家對房地產開發商和房地產交易市場的調控;

　　(2)有利於國家（jiā）抑製炒買炒賣土地獲取暴利的行（háng）為;

　　(3)有利於增加國家財政收入為經濟建設積累資金